El nuevo decreto de vivienda de Sánchez llegará a Navarra: qué cambia y qué queda en manos de la Comunidad Foral
El nuevo Real Decreto-ley 26/2026 de vivienda, aprobado por el Gobierno de España y publicado en el BOE, entra en vigor este jueves con medidas sobre alquileres, desahucios, grandes propietarios y operaciones inmobiliarias. Pero su aplicación en Navarra tiene una particularidad fundamental: la Comunidad Foral mantiene sus competencias en vivienda y su régimen civil y tributario propio.
El propio texto estatal establece que sus disposiciones deben aplicarse respetando tanto las competencias autonómicas en materia de vivienda como los regímenes civiles forales y el Convenio Económico de Navarra.
Por tanto, el decreto estatal no sustituye sin más a la normativa navarra. Su aplicación tendrá que encajarse con el marco propio de la Comunidad Foral.
Navarra ya cuenta con sus propias reglas sobre vivienda
Navarra dispone de una legislación específica en materia de vivienda y ha aprobado durante 2025 y 2026 nuevas modificaciones para ampliar el parque de vivienda asequible.
Entre las novedades más recientes se encuentra la Ley Foral 11/2026, reguladora del arrendamiento de habitaciones, aprobada el pasado mes de julio. Esta norma establece un régimen propio para el alquiler de habitaciones destinado tanto a vivienda habitual como a necesidades temporales.
Precisamente por ello, el decreto estatal establece expresamente que sus nuevas reglas sobre alquileres temporales y habitaciones no impiden la aplicación de las normas que hayan aprobado o aprueben las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias.
El alquiler de habitaciones tendrá en Navarra un régimen propio
Este punto puede resultar especialmente importante para Navarra.
La legislación foral diferencia entre el alquiler de una habitación destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda y aquel que responde a una necesidad temporal. La Ley Foral 11/2026 establece además reglas específicas sobre duración, renta y régimen jurídico.
Por tanto, no todo lo establecido por Madrid sobre alquiler temporal se trasladará automáticamente y de la misma manera al mercado navarro. Habrá que analizar conjuntamente la norma estatal y la legislación foral.
Más protección para el inquilino que busca una vivienda habitual
El decreto estatal pretende dificultar que viviendas destinadas al alquiler residencial permanente sean desviadas hacia fórmulas temporales para esquivar las reglas del alquiler habitual.
La norma establece que determinados contratos temporales deberán acreditar una causa real de temporalidad y modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la protección de los arrendatarios. También limita determinadas prácticas vinculadas al alquiler de habitaciones.
Para el mercado navarro, esta cuestión puede tener especial importancia en las zonas donde la oferta de alquiler es más limitada.
Límites a determinadas operaciones de grandes inversores
Otro de los aspectos que puede tener impacto en Navarra es la limitación temporal de determinadas adquisiciones de viviendas.
Hasta finales de 2028, las entidades que tengan entre sus objetivos la adquisición de inmuebles no podrán comprar determinadas viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado, salvo las excepciones previstas en la propia norma, entre ellas determinadas operaciones destinadas a vivienda social o asequible.
La medida pretende actuar frente a determinadas operaciones especulativas y puede afectar especialmente a grandes operadores inmobiliarios que acumulen vivienda.
En Navarra, además, existe ya una política propia de adquisición de viviendas para incrementar el parque público. El Gobierno foral ha utilizado, por ejemplo, el derecho de tanteo y retracto para incorporar viviendas al Fondo Foral de Vivienda Social.
Los desahucios: protección para la vulnerabilidad, no barra libre para ocupar
El decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 determinados mecanismos de suspensión de lanzamientos cuando concurran situaciones de vulnerabilidad y ausencia de alternativa habitacional.
La regulación afecta especialmente a determinados procedimientos en los que la parte demandante pertenece a los supuestos contemplados por la norma. También establece mecanismos de compensación y prevé que el Estado compense a las comunidades autónomas, incluida Navarra, por determinados costes derivados de estas obligaciones.
La distinción resulta importante: la protección de una persona o familia vulnerable que está sometida a un procedimiento de desahucio no equivale a reconocer un derecho a ocupar una vivienda ajena. Son situaciones jurídicas diferentes.
¿Y los impuestos en Navarra?
Aquí aparece una de las principales diferencias respecto al resto de España.
El decreto estatal introduce modificaciones fiscales en materia de vivienda, pero el propio texto establece que debe respetarse el régimen tributario foral de Navarra y el Convenio Económico.
Eso significa que las medidas fiscales estatales no pueden trasladarse automáticamente al IRPF navarro como si Navarra aplicara el mismo sistema tributario que el régimen común.
De hecho, Navarra cuenta con sus propias deducciones fiscales vinculadas al alquiler. En septiembre de 2026 se ha modificado mediante Orden Foral el régimen de ingresos mínimos para acceder a determinadas deducciones por arrendamiento previstas en el IRPF foral.
Navarra ya incentiva a los propietarios que ponen viviendas en alquiler
El debate tampoco se limita a establecer obligaciones a los propietarios.
El Gobierno foral dispone de programas destinados a incorporar viviendas privadas al alquiler asequible. Entre ellos se encuentra la bolsa de alquiler público gestionada por Nasuvinsa, que ofrece ayudas a propietarios que cedan sus viviendas para este fin.
En 2025, por ejemplo, Navarra autorizó una convocatoria de 250.000 euros para propietarios que cedieran viviendas a Nasuvinsa, con ayudas equivalentes a cuatro mensualidades de la renta pactada cuando la vivienda fuese efectivamente arrendada.
La clave navarra: más vivienda y seguridad para quien alquila
El nuevo escenario deja sobre la mesa una cuestión que en Navarra resulta especialmente relevante: cómo aumentar la oferta sin perjudicar al propietario que alquila legalmente y, al mismo tiempo, proteger al inquilino frente a precios inasumibles y determinadas prácticas especulativas.
La Comunidad Foral dispone de herramientas propias para actuar sobre el mercado, desde la regulación de la vivienda protegida hasta las deducciones fiscales, la bolsa de alquiler público, el tanteo y retracto o la regulación específica del alquiler de habitaciones.
El nuevo decreto estatal se incorpora ahora a ese entramado. Y el propio legislador español reconoce que, en Navarra, su aplicación debe respetar el régimen foral y las competencias propias de la Comunidad Foral.
